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    北京咨詢公司

    ■ 來源 | 經濟觀察報
    ■ 編輯 | 睿信咨詢



    在存量時代,我們的價值是讓這些存量的資產能夠更好流通、配置和管理,使得這些資產價值最大化。

    4月29日,經濟觀察報主辦的2020第17屆藍籌年會上,北京睿信致成董事總經理郝炬,華夏幸福研究院院長顧強,佳兆業集團首席戰略官劉策,億達中國高級副總裁于大海,及經濟觀察報宏觀經濟研究院秘書長李曉丹,在“云圓桌”上探討了該如何理解房地產行業的存量時代,又該如何挖掘企業的獨特價值。

    如何理解存量時代?

    于大海:對存量市場的理解,首先是成因。我國人口結構的轉變,包括對住房需求趨于飽和,城鎮化趨勢逐漸放緩,一些重點城市的新增土地供應減少,這些因素都在助推市場向存量市場轉變。

    在增量時代,房地產開發企業主要的功能,是讓城市家庭能夠擁有自己的房產;在存量時代,我們的價值是讓這些存量的資產能夠更好流通、配置和管理,使得這些資產價值最大化。

    從存量市場特征來看,第一是存量資產的流通能力顯著提升——在重點一線城和二線城市二手房成交比例在不斷上升,我國一線城市基本進入存量時代,二線城市已經趨于存量市場;

    第二,包括經濟、托管、物業在內的專業機構,對市場的參與度越來越高;

    第三,職業化服務不斷出現,包括像交易、管理、金融、法務等專業的人才。

    第四,房企大量出現轉型,行業新龍頭不斷出現——比如這些年很熱的詞,城市運營商、生活服務集成商等,都是房企在存量時代里轉變的特征。

    郝炬:中國在未來十年,房地產行業整體從增量向存量轉型過渡。存量包括以下兩個方面。

    第一,土地的存量。在核心一二線城市,可供開發的新增土地供應量實際上相對很緊張。在原有的土地上,如何進行改造?這就涉及到舊城改造,包括現在一些區域的工改,把工業用地改成商辦或者住宅,一方面增加土地供應,另一方面重新挖掘土地價值和未來資產價值。

    第二,存量資產?,F在在一線城市核心區域的一些資產,包括寫字樓、商業街,這些物業可能無法拆掉重建,但是通過重新進行內容賦能和運營提升,從而提升整體物業資產的價值。當前市場,房地產企業考慮的是如何高周轉,抓住新增市場和增量市場,實現規模增長。

    城市群與都市圈的機會與風險

    顧強:中國的人口流向,呈現出向大城市及其周邊集中的趨勢。過去十年,新增的城鎮化人口,65%去了30個都市圈。

    未來的五年、十年,這樣的趨勢會不會繼續?根據研究,我們認為這個趨勢還會存在和持續。因為空間分布高度集中,創新在向核心城市集中,不僅僅是人口的集中,核心要素也集中。

    從房地產來看,在都市圈當中,目前新房市場占全國市場的50%,聽起來很大,其實前十名城市的零售總額占全國的22%。十個城市空間不均衡,經濟發展也不均衡。

    都市圈發展會強化,但是在都市圈內部也會出現新特征。主要城市核心區基本成型,新的商品住宅,新增產業,在向第二圈層和第三圈層加速的遷移。房地產市場50%在30個都市圈里面。外圈層現在占多少呢?6萬多億的新房市場中,外圈層大概占50%,三萬億左右,這個趨勢在未來總體還應強化,比重還會提高。城市的核心區進入存量時代,第二圈層、第三圈層,特別是成長型的都市圈里還是增量時代。

    會有什么樣的問題?很多問題來自于行政分割,因為行政體制不一樣,行政層級的差異帶來了一系列問題。比如說規劃、交通、公共服務政策和基礎設施都很難一體化。比如在中國很多大城市里,為什么依然還有斷頭路?利益格局沒有調整。這些問題,按照現在中央推進的要素市場的改革,一部分會得到解決,但還有一部分依賴于更高的頂層設計來解決。

    現在也會有風險,在中西部地區,過去建了大量的開發區和新城新區,而且大量的新城新區離主城區還有一定的距離,我們總結叫“遠大的城”。這些開發區現在去看,大部分都是失敗的,而且政府由此背上了沉重的債務包袱。這說明什么?我們怎么樣去建設大城市的新城新區?怎樣尊重市場發展規律和城市自身的發展規律?

    于大海:對我們項目的布局來講,提出了叫作“項目拓展圈層化”的理念,所謂的圈就是都市圈,層就是分層推進。

    比如說產業高度關注,在一個城市群中,產業轉移的關系。從目前的經驗看,這些城市圈的中心城市都呈現出了中低端制造業向外遷移,高端現代服務業進一步集中的趨勢。

    很多城市群出現了不止一個的中心城市,可能有雙核、多核的態勢,也會有多個副中心城市的出現,我們就要審慎樂觀地進入一些弱二線城市,乃至于強三線城市,也應該是我們項目布局的戰略考量。

    土地市場改革的方向與突破

    郝炬:現在從房地產宏觀的角度來講,大家都談總量飽和??偭?,人均住房面積看上去不低了,但是區域嚴重不均衡,尤其是真正有需求的地方,這也是為什么近期深圳房子搶得快的原因。

    最大的不均衡在哪?在土地和需求之間的錯配問題。這是當前對于地方政府的風險,又是對房地產企業的風險。

    大家希望真正有需求的地方,能夠加大土地的供給,哪怕房價漲得慢一點,我們開發商也希望市場能夠穩定往前走。所以這次如果能夠市場化進行土地資源配置,有沒有可能全國流轉?

    同時有八個省市地級市,也在土地的基本農田的轉性和規劃上面予以一定授權,這些方面非常關鍵,能夠讓真正有住房需求的地方有充足的土地供應,這樣既可以保證市場的穩定,同時也可以對當地房價給予合理的穩定。

    劉策:為何一線城市房價老漲得那么猛?我個人的觀點,住宅用地比例不足,反而工業和商業用地過剩。

    第一,對一線城市來講,住宅比例其實可以提升,工業和商業其實市場需求沒有這么大,可以適度降低。但是目前很多一線城市反而住宅比例偏低。

    第二,涉及全國區域均衡的戰略,比如說一線城市核心都市圈,建設用地比例其實可以多一點,寧可把更多的耕地指標挪到中西部去。因為人、產業都在往都市圈走,但是土地建設指標沒有跟著走。

    顧強:人口城鎮化跟土地城鎮化是分離的,尤其在都市圈的外圍圈層非常明顯。因為過去大城市外面都是農業地區,現在人口去了,但原來是農業,總體來說土地需求矛盾非常突出。

    中央現在提出來兩方面,一是生產要素如何向優勢區域集中,二是通過制度改革,能夠使生產要素向優勢區域集中。

    過去實際上符合土地的兩規,沒有空間。即使有項目,你沒有土地規劃,還沒有土地指標,一大堆問題?,F在改革已經提出來,把一些權力放在省一級,在省級范圍來根據各地發展條件,以及項目發展質量來確定要素配置。省內的這些要素如何在優勢區域集中?這次改革,包括國土資源部的授權,提供了可能。
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